Als Basis für Steuern und Abgaben sind Immobilien für den Fiskus – weil unbeweglich und gleichzeitig wertvoll – seit jeher attraktiv. Auf die Steuerperiode 2025 hin sollen die Hauseigentümer im Kanton Zürich denn auch einmal mehr zur Kasse gebeten und deren Liegenschaften steuerlich höher belastet werden.
So plant der Kanton, mit der "Weisung des Regierungsrats an die Steuerbehörden über die Bewertung von Liegenschaften und die Festsetzung der Eigenmietwerte ab Steuerperiode 2025 (Weisung 2025)" die Vermögenssteuerwerte für Einfamilienhäuser im kantonalen Mittel um 49% und beim Stockwerkeigentum um 48% gegenüber den bis jetzt gültigen Werten der Weisung des Jahres 2009 zu erhöhen. Parallel dazu ist geplant, die Eigenmietwerte bei Einfamilienhäusern im kantonalen Mittel um 11% und beim Stockwerkeigentum um 10% gegenüber den Werten des Jahres 2009 zu erhöhen.
In der heute eingereichten Vernehmlassung begründet der HEV Kanton Zürich ausführlich, warum er den abermaligen fiskalischen Zugriff aufs Portemonnaie der Hauseigentümer in der vorliegenden Form ablehnt.
14 Forderungen für eine fiskalpolitisch und sozial verträgliche Besteuerung von Wohneigentum
- Sistierung bis Klarheit herrscht bezüglich Eigenmietwert
Der HEV Kanton Zürich fordert eine Sistierung der Überarbeitung der Weisung 2009, bis auf Bundesebene Klarheit herrscht über die geplante Abschaffung des Eigenmietwertes. Es kann nicht sein, dass auf Bundesebene über die Abschaffung des Eigenmietwertes gerungen wird, während der Kanton Zürich die Eigenmietwerte erhöhen will.
- Zweitmeinung zur Weisung 2025
Im Schweizer Immobilienmarkt ist es eine bekannte Tatsache, dass die Werte von Wüest Partner AG, die die Weisung 2009 überarbeitet hat, oft die höchsten sind. Der HEV Kanton Zürich fordert daher eine Einholung einer Zweitmeinung.
- Senkung der Eigenmietwerte bei langjährigen Hauseigentümern
Der HEV Kanton Zürich verlangt, dass die Eigenmietwerte bei langjährigen Hauseigentümern um 8 bis 10% gesenkt werden müssten, statt dass sie erhöht werden sollen. Ansonsten droht eine eklatante und unfaire Ungleichbehandlung von langjährigen Mietern und langjährigen Hauseigentümern. Denn Mieter, die vor der letzten Weisung 2009 einen Mietvertrag unterzeichnet haben, die seither in derselben Mietwohnung leben und bei denen in der Vergangenheit die Vermieter die Senkungen des Referenzzinssatzes jeweils weitergegeben haben, bezahlen heute eine tiefere Miete als damals. Die Bestandesmieten ohne Mieterwechsel gingen folglich zurück (gemäss kantonaler Wohnbaukommission im Durchschnitt um 8,1%). Infolgedessen kann es unmöglich sein, dass die Eigenmietwerte bei langjährigen Hauseigentümern gestiegen sein sollen.
- Anpassung des Eigenmietwertes erst bei Handänderungen
Der HEV Kanton Zürich fordert, dass der Eigenmietwert erst nach einer Handänderung an die Marktmiete angepasst werden soll. Würde die Anpassung während einer bestehenden Wohnsituation erfolgen, würde ein langjähriger Hauseigentümer gegenüber einem langjährigen Mieter benachteiligt.
- Wiedereinführung Härtefallklausel
Bevor der Eigenmietwert erhöht werden soll, fordert der HEV Kanton Zürich, dass sich der Regierungsrat auf Bundesebene für eine rechtliche Grundlage einsetzt, damit die 2023 abgeschaffte Härtefallklausel wieder eingeführt werden kann. Denn mit der geplanten Erhöhung der Eigenmietwerte ist davon auszugehen, dass manche Hauseigentümer ihren steuerlichen Verpflichtungen nicht mehr nachkommen könnten und sich gezwungen sähen, ihr Wohneigentum zu veräussern. Dies gilt es – gerade auch aus sozialpolitischer Sicht – dringend zu verhindern.
- Berücksichtigung der Volatilität der Verkehrswerte
Bis vor kurzem war in den Medien immer wieder von einer "Immobilienblase" die Rede. Doch mit den hohen Verkehrswerten steigt auch das Risiko einer Korrektur. Der HEV Kanton Zürich ist deshalb klar der Ansicht, dass sich Vermögenssteuerwerte nicht nach rekordhohen Werten in einer oder vor einer Blase ausrichten dürfen. Sie müssen risikobereinigt tiefer ausfallen. Der HEV Kanton Zürich fordert daher, dass die Volatilität der Verkehrswerte von Immobilien in der Analyse und Bewertung der Vermögenssteuerwerte zwingend berücksichtigt werden muss. Damit kann das Risiko einer allfälligen Korrektur adäquater abgebildet werden.
- Berücksichtigung der politischen Risiken
Des Weiteren verlangt der HEV Kanton Zürich, dass politische Risiken, wie sie für die Hauseigentümer und deren Immobilienwerte etwa von der kantonalen Volksinitiative "Bezahlbare Wohnungen schützen. Leerkündigungen stoppen (Wohnschutz-Initiative)" ausgehen, im Bewertungsmodell adäquat berücksichtigt werden. Gemäss einer Studie der UBS könnte eine vergleichbare Mietpreisbremse wie im Kanton Basel-Stadt, wie sie mit der kantonalen "Wohnschutz"-Initiative vorgesehen ist, in der Stadt Zürich Wertkorrekturen von bis zu 30 Prozent nach sich ziehen.
- Moderate und etappierte Erhöhung der Vermögenssteuerwerte
Steuersenkungen werden in der Regel etappenweise durchgeführt. Der HEV Kanton Zürich fordert daher, dass geprüft werden soll, ob eine Erhöhung der Vermögenssteuerwerte etappiert in moderaten Zwischenschritten erfolgen kann.
- Erhöhung des Kapitalisierungssatzes von 5,00% auf 5,75 bis 6,00%
In der neuen Weisung wird für die Einschätzung der Vermögenssteuerwerte von Mehrfamilien- und Geschäftshäusern ein Kapitalisierungssatz von 5,00% vorgeschlagen. Aus Sicht des HEV Kanton Zürich ist dies ein zu tiefer Kapitalisierungssatz. Auf eine für die Steuerpflichtigen nachvollziehbare Aufschlüsselung in Basiszinssatz und einem Zuschlag zur Deckung der Verwaltungs- und Betriebskosten sowie zur Bildung angemessener Rücklagen für den Unterhalt der Bauten soll zudem gemäss dem Entwurf der Weisung 2025 verzichtet werden. Diese Aufschlüsselung wurde jedoch bereits in der Weisung 1999 wie auch in den nachfolgenden der Jahre 2003 und 2009 festgeschrieben. Der HEV Kanton Zürich ist der Meinung, dass es keinen Grund gibt, diese Aufschlüsselung aufzugeben. Der HEV Kanton Zürich fordert daher, dass der Kapitalisierungssatz für Mehrfamilienhäuser mindestens 5,75% und für Geschäftshäuser 6,00% betragen soll. Der Basiszinssatz sowie der Zuschlag für die Bewirtschaftungskosten und baulichen Rückstellungen sind zudem weiterhin getrennt aufzuführen.
- Amortisation über 50 statt 30 Jahre
Im Entwurf der Weisung 2025 ist eine Altersentwertung von 1% pro Jahr seit der Erstellung des Gebäudes festgelegt. Im Maximum beträgt die Altersentwertung 30%. Dieser Ansatz reicht bei weitem nicht. Die Altersentwertung von 30% reicht nicht einmal für die Rückstellungen betreffend technische Entwertung der Erneuerungssubstanz. Eine Erhöhung der Altersentwertung auf 50%, wie vom HEV Kanton Zürich gefordert, ist umso gerechtfertigter, da ansonsten Steuerpflichtige, die in veralteter, demodierter Bausubstanz wohnen, einen zu hohen Eigenmietwert versteuern.
- Abzugsfähigkeit sämtlicher Betriebs- und Nebenkosten
Gemäss dem Entwurf der Weisung 2025 bestimmt sich der für die Berechnung des Ertragswertes von Mehrfamilien- und Geschäftshäusern massgebende Ertrag nach der Gesamtheit der von den Mietern geleisteten Entschädigungen. Ausser Betracht fallen Vergütungen der Mieter für Heizung, Warmwasser, Treppenhausreinigung, Empfangsgebühren für Radio und Fernsehen, Gebühren für die Kehrichtentsorgung sowie Gebühren für Wasser, Abwasser und für die Abwasserreinigung. In dieser Aufzählung fehlen jedoch die ebenfalls durch die Mieter zu übernehmenden Kosten für Liftbenützung, Allgemeinstrom, Schneeräumung, Gartenpflege, Hauswartung (inkl. kleinere Instandhaltungen, nicht aber Reparatur- und Verwaltungsarbeiten). Diese Ausgaben betreffen nicht die durch den Eigentümer zu tragenden Kosten für Unterhalt und Reparatur der Bausubstanz sowie Abgaben. Der HEV Kanton Zürich fordert daher, dass sämtliche Betriebs- und Nebenkosten, die in Zusammenhang mit dem Gebrauch der Mietsache stehen, voll abzugsfähig sein müssen.
- Anpassung der Berechnung der Landwerte
Die Landwerte des statistischen Amtes des Kantons Zürich stimmen nicht mit den Landwerten des Entwurfs der Weisung 2025 überein. Letztere sind in der Regel höher als erstere. Der HEV Kanton Zürich fordert daher, dass die Landwerte des Entwurfs der Weisung 2025 an die tieferen Landwerte des statistischen Amtes des Kantons Zürich angepasst werden.
- Verwendung der Steuermehreinnahmen zur Wohneigentumsförderung
Der HEV Kanton Zürich fordert, dass die mit dem Entwurf der Weisung 2025 jährlich erwarteten Steuermehreinnahmen umgehend und vollständig wieder den Hauseigentümern zugutekommen sollen. Die Mittel sollen deshalb zur Förderung des Wohneigentums verwendet werden, wie dies von der kantonalen Volksinitiative "Wohneigentum wieder ermöglichen (Wohneigentums-Initiative)" und von der kantonalen Volksinitiative "Starthilfe für Junge und Familien (Starthilfe-Initiative)" verlangt wird. Damit kann dem Verfassungsauftrag der Wohneigentumsförderung Genüge getan werden.
- Ausgleich der kalten Progression
Wenn der Eigenmietwert steigt – wie dies geplant ist –, dann steigt damit auch das Einkommen, womit ein Steuerpflichtiger in eine höhere Progressionsstufe kommen kann. Der HEV Kanton Zürich fordert deshalb abschliessend, dass die Folgen einer solchen automatischen Tariferhöhung unterbunden werden, indem die Folgen der finanziellen Mehrbelastungen steuerlich wenigstens bei der Progression zu Gunsten der Pflichtigen berücksichtigt werden.